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【狂沙始金:千亿房企背后的三线城市逻辑】

81比分网    时间:2018-01-08 14:09

 

该篇文章,我借用中国指数研究院的百强企业研究数据,并结合我们临沂地产实际,对百强企业下沉三线城市的逻辑做一个剖析。

百强战绩

可能有很多人说,百强企业离我们这么远,为何还要去研究和分析它们。实际上百强企业离我们并不远,像恒大、荣盛、远去的海尔地产、后进的中南、中梁、保利等都是百强之列。我相信很多朋友都已经买了这些地产公司的房子。于我而言,对百强企业的深度剖析意味着对我们作为三线城市的临沂地产市场是一个更宏观的背景剖析和市场逻辑佐证。

截止到2017年12月31日,新的百强榜单的棋子敲定。17年榜单的最大的特征就是有三个企业迈入了5000亿大关,他们分别是碧桂园、万科、恒大,而且碧桂园拿下了冠军宝座。写到这里,可能很多临沂的朋友们都觉得很眼熟,也很耳熟的是恒大和碧桂园。到目前为止,恒大地产已经在临沂布局了恒大华府、恒大绿洲、恒大翡翠华庭、恒大中央广场等楼盘;碧桂园的新项目也在紧锣密鼓的准备当中。而仔细看榜单同时也会发现,保利地产、绿城地产、新城地产、华润地产作为年销售额在1000-5000亿的房企也已经在临沂开花结果了!保利堂悦、绿城桃李春风及桃花源、新城吾悦广场、华润中心也已经落地临沂。紧随其后的是年销售额在500-1000亿的开发商,目前中南建设、荣盛地产、中梁地产、中铁建四家地产品牌也落子临沂了。中南建设和中梁地产分别拿下了2017年临沂新地王及河东新地王,也是当下最热门话题;荣盛地产开发的锦绣外滩、花语馨苑等项目也接近尾声;中铁建东来尚城项目也接近尾声。年销售额300-500亿的企业中红星地产在临沂开发了红星国际广场项目。而百亿阵营最后的一环100-300亿的榜单中17年卖的很火的拉菲公馆项目开发商新鸥鹏位列其中。

附:100亿+榜单9

百强逻辑

前文所说,目前已有十几个百强企业入驻临沂,尤其是2017年这些企业要么是强势入驻,要么是强势拿地,迅速开发,整个临沂市场一片热闹。尤其是北城新区长沙路片区,几乎成了大牌陈兵之地,竞争激烈可想而知。为何大牌企业选择这个时机在临沂疯狂一战呢?

其实如果用几个词来形容目前地产企业的格局,我想以下几个词最合适:集中、分化、下沉。

1、集中

何谓集中?数量集中和结构性集中。

100亿房企数量和销售额:根据中国指数研究院统计的数据可以知道,从进入百亿企业的数量来看,2017年全国有141家企业步入百亿行列,而2016年对应的数字是131。也就是说,2017年又有13加进入了100亿的行列。这个数字意味着什么?2017年过百亿的企业销售额共计82099亿元,市场份额超60%,行业集中度加速提升。144家房企瓜分了60%的市场份额,而成千上万个房企在分担其中的40%这个数字足以说明行业聚集效应约加明显。我们也可以从单个房企的销售额可以窥探佐证,拿前三强的企业碧桂园、万科和恒大来说,2016年他们三家是3000亿的战绩,而到了2017年上升到了5000亿。可能一个简单的2000亿(5000-3000)看起来没有那么的生动。我拿我们临沂本土的销售额最计算:比如2017年的销冠环球,粗略估算年销售额是30亿,那么国家前三名的房企增长额2000亿,环球在市场好的情况下需要66-67年才能完成。这是我们一个三线城市销售额最高的企业所能达到的时间,所以大企业的年增加额度是我们这些三线城市望尘莫及的。当让你这里并不是在说望尘莫及,只是类比一下告诉大家,碧桂园一年增加的销售业绩是67个环球1年业绩的和。由此,百亿企业的数量及1000亿以上销售额的开发企业的成长性,我们不得不得承认一个事实:强者越强的局面愈演愈烈!而且这种集中化的趋势不仅在全国上演,也会在三线城市继续演变。

2、分化

其实地产的分化并不是和集中对立的,房地产企业的集中兼并过程,也正是地产市场的分化过程,也就是社会学和经济学中的一个名词:马太效应。当所有的地产资源(土地,资金,客户等)集中到少数企业的时候,也就意味者数量巨大但是占据地产资源少的房企们与那一批越来越强的企业差距越来越大。

而且即便是在百亿行列的大牌们,也面临着分化的境况。让我们继续看百亿企业之间数据对比。按照前面所说的,我们将百亿房企划分为几个阶梯:5000亿+、1000-5000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿。与2016年对比而言,100-300亿和300-500亿的企业数量减少了,500亿以上的企业增多了,这就是说明了百亿企业也开始了马太效应。第一梯队5000亿+的房企碧桂园、恒大、万科,这三个企业毋庸置疑的是绝对具备全国战略,产品线标准化程度高,复制性强,所以造就了低成本纳入,快速开发的模式。所以这类企业能迅速在全国铺排,一时之间雨后春笋;第二梯队1000-5000亿的企业可能在全国布局、复制性没有5000亿+的那么深化,但是标准化、产品优良性、品牌优势等特征,让他们收放自如;第三梯队500-1000亿的行列企业,在规模和标准化程度上与前面两组有一定差距,但是较强的资金链,准确的市场判断力及快速周转和执行力,让目前分化的市场下实现跨越发展。其中这一类企业比较典型的是中梁地产、中南建设和新城地产。而第四梯队、第五梯队(100-500亿)房企一般是区域盘踞能力强的企业,在企业深耕及产品特色方面具备一定的优势,但是这些企业都存在很大危机感。像新鸥鹏地产16年开始走出重庆,北方布局就是看到了这种危机感,但是目前我的判断是依旧从全局战略上看,还是存在很多压力。

3、下沉

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